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Le diagnostic ERNMT / ESRIS (état des servitudes risques et d'information sur les sols)

Les biens concernés :

Etat des Servitudes 'Risques' et d'Information sur les Sols (ESRIS) est obligatoire en cas de Vente ou Location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques.

Validité :

6 mois.

Pourquoi ?

Il a pour but d’informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (inondation, sismicité, usines type AZF...) liés à la position géographique du bien.

Comment ?

Le diagnostiqueur recherche les risques identifiés par les autorités en étudiant les plans de prévention de risques naturels, miniers et technologiques. Une information sera amenée quant à la sismicité ainsi qu'aux sinistres indemnisés par l'assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique. Ces risques sont pris en compte dans le(s) plan(s) de prévention qui peuvent être :

- prescrits (il est prévu de créé un plan de prévention mais il n'a pas encore été créé),

- appliqués par anticipation (le plan de prévenion a été créé mais pas encore approuvé),

- approuvés (le plan de prévention a été créé et approuvé).

Ainsi, un plan de prévention peut évoluer dans le temps. C'est pour cette raison qu'un ESRIS (ERNMT) valide lors de la signature d'un compromis de vente peut ne plus l'être au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Il mentionne aussi la réalisation des travaux prescrit vis-à-vis de l'immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvés. Il est accopagné des extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

L'acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions auxquelles ce bien est exposé. Un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS), fondé sur les informations transmises par le préfet du département, doit être annexé au bail ou à la promesse de vente (ou, à défaut, à l'acte de vente).

Biens immobiliers concernés

L'obligation de fournir un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

- périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet,

- zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne,

- périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques,

- plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet,

- zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5),

- secteur d'information sur les sols.

L'obligation s'applique à toute construction, à tout terrain, parcelle ou ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département.

Communes concernées

Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête :

- la liste des terrains présentant une pollution,

- la liste des risques à prendre en compte,

- la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

L'arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée :

- la note de présentation du ou des plans de prévention ainsi que des secteurs concernés, excepté pour les plans de prévention des risques technologiques,

- les extraits des documents graphiques permettant de délimiter les secteurs d'information sur les sols, les zones exposées aux risques,

- le règlement des plans de prévention des risques définissant notamment les prescriptions et obligations,

- le zonage réglementaire de sismicité 2, 3, 4 ou 5.

L'arrêté est affiché en mairie et publié au recueil des actes administratifs de l’État dans le département. Un avis de publication de l'arrêté est inséré dans un journal diffusé dans le département. Les documents peuvent être consultés en mairie ou à la préfecture où est situé le bien mis en vente ou en location. Ils sont directement consultables sur le site internet de la préfecture du département.

Réalisation

L'ESRIS est réalisé directement par le vendeur ou le bailleur par le biais d'un formulaire en fonction des informations contenues dans l'arrêté préfectoral. Le vendeur ou le bailleur peut remplir ce formulaire avec l'aide du professionnel (par exemple, un agent immobilier) qui intervient dans la vente ou la location.

Durée de validité

L'ESRIS doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou à défaut à l'acte de vente) ou du bail.

Conséquences en son absence

Pour l'acquéreur.

Si ce document manque et que l'acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour demander la diminution du prix de vente.

Pour le locataire.

Si ce document manque et que le locataire découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal d'instance pour demander des dommages-intérêts.

Obligation d'information complémentaire


Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur est tenu de le mentionner dans l'acte de vente. Le bailleur est également tenu de signaler au locataire le versement de cette indemnité pour sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire du logement ou dont il a été lui-même informé.

Textes de référence

- Code de l'environnement : article L125-5

- Code de l'environnement : article R125-24