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Le diagnostic technique global (DTG)

Le diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés, explications.

L’établissement d’un diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété fait partie intégrante de la loi Alur, entrée en vigueur courant mars 2014. Article L731-1 à L731-5, ce diagnostic permet d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant de réaliser des travaux ou aménagements votés en assemblée générale. Ce diagnostic s’inscrit dans une démarche étatique de développer l’habitat salubre et d’identifier les immeubles ne respectant pas les règles énergétiques et communes aux habitations propices à la location ou à la vente.

Quel type d’immeuble est concerné ?

Le DTG est rendu obligatoire pour tous les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété, c’est-à-dire, des immeubles nouvellement partagés entre plusieurs propriétaires. Ce diagnostic technique global est aussi obligatoire pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour qui l’administration demande au syndic de le lui produire.

Toutefois, l’autorité administrative peut à tout moment demander au syndic de lui produire le DTG. Dès lors, le syndic dispose d’un mois pour réaliser le diagnostic dans le cadre et conditions prévus par la loi. Sans présentation du DTG en temps et en heure, l’autorité administrative peut être en mesure d’imposer sa réalisation aux frais des copropriétaires. Dans les faits, cette démarche étatique est souvent motivée pas de nombreuses remontées de dysfonctionnements ou de désordres potentiels dans les parties communes.

Pour les immeubles dont le DTG n’est pas rendu obligatoire, la loi Alur prévoit toutefois de soumettre au vote de l’assemblée générale la réalisation du DTG sans obligation de le voter.

En quoi consiste le DTG ?

Seule une personne physique ou morale disposant des compétences et diplômes fixés réglementairement est disposée à effectuer le DTG. Celui-ci s’articule autour de quatre points fondamentaux :

1. Analyser les équipements communs et les parties communes de l’immeuble. Ils doivent être en parfait état de fonctionnent et ne présenter aucun risque lors de l’usage.
2. Identifier la situation du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des réglementations de la construction et de l’habitation.
3. Optimiser toutes améliorations et gestions liées à l’immeuble. On observera les dépenses superflues ou non optimisées, les montants de factures, etc.
4. Veiller à établir une lecture claire et détaillée des performances énergétiques de l’immeuble tel que prévu dans la réglementation en vigueur (diagnostic de performance énergétique DPE). Ce bilan énergétique est identique au Grenelle II (copropriété en chauffage collectif). Si celui-ci a déjà été réalisé, alors pas besoin de le faire une nouvelle fois dans le cadre du DTG.

Quel est le but du DTG ?

Le but étant d’établir une liste la plus exhaustive possible de toutes les améliorations possibles visant à améliorer la vie de l’immeuble et de ses occupants. Il y est précisé les principaux travaux ou aménagements, les budgets associés, qui pourraient être menés sous une durée de dix ans.

Qui est en charge de concrétiser les résultats du DTG ?

Comme nous l’avons vu, ce diagnostic doit avoir pour finalité d’aider les copropriétaires à mesurer les travaux et améliorations dont a besoin l’immeuble pour perdurer et se mettre en ordre avec la réglementation en vigueur. Ces résultats font l’objet de discussions au sein des assemblées générales des copropriétaires. Le syndic inscrit à l’ordre du jour l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.

Il relève de la responsabilité des copropriétaires de mettre en œuvre des travaux préconisés. Les assemblées générales suivantes ont pour but de cadrer et de mesurer les avancées et les aménagements à venir.

Il est primordial que les copropriétaires et le syndic prennent conscience de l’importance d’assurer des provisions financières suffisantes pour couvrir les travaux futurs de l’immeuble.