Le diagnostic ERNMT / ESRIS (état des servitudes risques et d'information sur les sols)

Les biens concernés

L’État des Servitudes « Risques » et d’Information sur les Sols (ESRIS) est obligatoire en cas de vente ou de location de tout bien immobilier, bâti ou non bâti, situé dans une zone définie couverte par un plan de prévention des risques.

Validité

6 mois

Pourquoi ?

Il a pour but d’informer le futur occupant des risques naturels, miniers et technologiques (inondation, sismicité, usines type AZF…) liés à la position géographique du bien.

Comment ?

Le diagnostiqueur recherche les risques identifiés par les autorités en étudiant les plans de prévention de risques naturels, miniers et technologiques.

Une information est apportée concernant :

• la sismicité,
• les sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique.

Ces risques sont pris en compte dans un ou plusieurs plans de prévention qui peuvent être :

• prescrits (un plan est prévu mais pas encore créé),
• appliqués par anticipation (le plan est créé mais pas encore approuvé),
• approuvés (le plan est créé et approuvé).

Un plan de prévention peut évoluer dans le temps. C’est pour cette raison qu’un ESRIS (ERNMT) valide lors de la signature d’un compromis de vente peut ne plus l’être au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Il mentionne également la réalisation des travaux prescrits vis-à-vis de l’immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvés.

Il est accompagné d’extraits des documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Obligation d’information

L’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risques et pollutions auxquels ce bien est exposé.

Un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS), fondé sur les informations transmises par le préfet du département, doit être annexé :

• au bail,
• ou à la promesse de vente,
• ou, à défaut, à l’acte de vente.

Biens immobiliers concernés

L’obligation de fournir un ESRIS concerne les biens situés dans les zones ou secteurs suivants :

• périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet ;
• zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers résiduels approuvé ou rendu immédiatement opposable ;
• périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ;
• plan de prévention des risques naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le préfet ;
• zones de sismicité (2, 3, 4 ou 5) ;
• secteur d’information sur les sols.

L’obligation s’applique à toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département.

Communes concernées

Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête :

• la liste des terrains présentant une pollution ;
• la liste des risques à prendre en compte ;
• la liste des documents de référence pour le vendeur ou le bailleur.

L’arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune :

• la note de présentation du ou des plans de prévention et des secteurs concernés (hors PPRT) ;
• les extraits des documents graphiques permettant de délimiter les secteurs d’information sur les sols et les zones exposées aux risques ;
• le règlement des plans de prévention des risques précisant prescriptions et obligations ;
• le zonage réglementaire de sismicité (2, 3, 4 ou 5).

L’arrêté est affiché en mairie et publié au recueil des actes administratifs de l’État dans le département.

Les documents sont consultables :

• en mairie,
• à la préfecture du lieu du bien,
• sur le site internet de la préfecture du département.

Réalisation

L’ESRIS est réalisé directement par le vendeur ou le bailleur à l’aide d’un formulaire basé sur les informations contenues dans l’arrêté préfectoral.

Le vendeur ou le bailleur peut remplir ce formulaire avec l’aide d’un professionnel (agent immobilier, par exemple) intervenant dans la vente ou la location.

Durée de validité

L’ESRIS doit avoir été établi moins de 6 mois avant :

• la signature de la promesse de vente (ou de l’acte de vente),
• ou la signature du bail.

Conséquences en son absence

Pour l’acquéreur

Si le document est absent et que l’acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour demander une diminution du prix de vente.

Pour le locataire

Si le document est absent et que le locataire découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal d’instance pour demander des dommages-intérêts.

Obligation d’information complémentaire

Si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique :

• le vendeur doit le mentionner dans l’acte de vente ;
• le bailleur doit en informer le locataire pour tout sinistre survenu pendant la période de propriété ou porté à sa connaissance.

Textes de référence

- Code de l'environnement : article L125-5

- Code de l'environnement : article R125-24  

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